[비규제지역 제주도 아파트 추천] 제주서귀포혁신LH2단지/28평, 투자금9천

안녕하세요 아파트 추천하는 아추TV 입니다.

이번에 추천드릴 아파트는 제주서귀포혁신LH2단지 28평 입니다.

 

이번 단지의 추천 기준은 싸게 살 수 있는 타이밍에 있는 지역 그리고 세금이 적은 비규제지역이면서 실투자금이 1억정도인 아파트 입니다.

 

 

 

싸게 살수 있는 타이밍인지 보기 위해 부동산지인으로 공급량과 미분양을 보겠습니다.

제주도 전체의 차트인데 제일위는 매매가, 전세가의 흐름입니다.

가운데는 공급량인데 블록처럼보이는 이 그림은 1년단위 공급량을 나타내는 것입니다.

제일 아래는 미분양입니다. 분양을 했는데 안팔린 물량이니 많이 쌓이면 좋지 않겠죠?

먼저 매매가를 보면 2015년에 폭등을 하고 2017년부터 현재까지 그 수준을 유지하고 있습니다.

4년정도 조정을 받았고 최근에 다시 상승세를 보이고 있습니다.

공급을 보면 폭등할 시기에 공급이 지속적으로 많았고 그래서 미분양이 좀 쌓여있습니다.

앞으로 공급이 급격이 줄어서 이는 좋은 신호 입니다만 현재 미분양이 쌓여있는 건 좋지않습니다.

하지만 공급이 줄어들면서 해소되어갈 것으로 보입니다.

 

 

 

제주도는 제주시과 서귀포시 2개의 시로 구성되어있고 그중에 제주시를 먼저 보겠습니다.

공급량이 앞으로 현저하게 줄어들고있고 미분양도 감소추세에 있습니다.

보니까 최근의 미분양은 제주시가 아니고 서귀포시의 물량일 것으로 알 수 있죠?

 

 

 

서귀포시를 보면 역시 2015,2016,2017의 공급으로 인해서 수요가 턱끝까지 차서 미분양으로 넘친 것을 볼 수 있습니다.

그래서 제주시보다 하락이 약간 더 깊었고 아직 전에 가장 높았던 가격까지도 회복을 못한 것으로 보입니다.

미분양이 많이 쌓여있는 것은 좋지 않지만 공급추세를 보면 점차 해소되어 갈 것으로 보입니다.

이렇게 급등하는 시기에 돈이되니까 공급을 많이 하고 공급이 많아지고 미분양이 쌓여서 가격이 조정받는 이런 순환패턴이 정상적인 현상입니다. 급등하는시기에 공급을 많이 과하다 싶을정도로 지속적으로 하는 것이 가격억제에 효과적입니다.

 

 

 

어느 동네가 더 좋은 동네인지 알고 싶을 때 간단한 방법은

아파트값을 평으로 나눠서 계산한 평당가격을 비교하는 겁니다.

서귀포시의 평당가격을 비교해서 그 수준을 색으로 구별한 그림입니다.

호갱노노에서 분위지도 그리고 평당가격을 선택하면 볼 수 있습니다.

그럼 그림과 같이 4개의 그룹이 보이는데 제일 오른쪽에 있는 그룹이 가장 점의 수가 많아 보입니다.

아파트가 많이 모여있는 중심거주지일 확률이 높겠죠?

너무 외진 곳 보다는 중심거주지의 아파트를 찾는 사람이 더 많기 때문에 우선적으로 고려해야합니다.

 

 

 

오른쪽 그룹은 서귀포시청 제1청사가 있는 구도심으로 보이고

왼쪽 그룹은 서귀포시청 제2청사가 있는 상대적으로 신도심으로 보입니다.

분위지도 색을보면 2청사쪽이 파란색 빨간색으로 평당가격이 더 높은데 이는 신축이 많아서 그렇습니다.

두개의 시청 청사의 거리를 재보면 4.6km로 차로 이동하면 10분이면 가는 가까운 거리입니다. 같은 생활권으로 봐도 되겠죠?

같은 생활권에서 신축이 더 많이 몰려있는 제2청사 지역을 더 살펴보겠습니다.

 

 

 

지도에서 지적도로 변경에서 땅의 용도에 따라 색을 표시하였습니다.

간단하게 아파트가 있는 부분은 주거지역이고 핑크색부분이 상업지역입니다.

혐오시설이 아니라면 상업지역에 편의시설이나 식당이 많기 때문에 아파트인근에 핑크색이 있는 것이 좋습니다.

그리고 단지정보표시부분에서 갭가격을 선택하면 갭가격이 아래에 뜨는데 1억근처의 갭을 가진 아파트가 두 개를 동그라미 표시했습니다.

그중에서 세대수가 많고 평당가가 더 높은 제주서귀포혁신LH2단지가 좋아 보입니다.

 

 

 

제주서귀포혁신LH2단지를 보면 2015년식 아파트고 가격변화가 거의 없었고 최근에는 조금씩 떨어지는 추세였습니다.

전세가가 조금 올라서 호갱노노에서는 갭이 8500으로 나옵니다.

 

 

 

 

네이버부동산에서 실제 매물을 보면 3억5천에서 3억8천정도로 나와있어서 호갱노노에 나온 3억2500과는 약간 차이가 있죠? 그래도 큰 차이는 없어서 3억5천정도에 매입이 가능해 보입니다.

 

 

 

 

전세는 11월에 2억4천의 실거래가가 등록됐고 현지부동산에 문의 결과 주변에 전세물건이 적어서 현재는 2억7천정도 가능하다는 답을 얻었습니다. 그럼 3억5천에 매입해서 2억7천에 전세를 주게되면 갭이 8천정도 들어갑니다

 

 

 

제주서귀포혁신LH2단지는 제주도 서귀포시 서호동에 있고 2015년에 사용승인을 받아서 5년정도 된 신축 아파트입니다.

단지내 면적 타입이 네 가지가 있고 가장 작은 타입이 공급 95m2, 28평형 입니다.

난방은 개별난방 입니다.

 

 

 

28평형의 구조는 방 3개 욕실 2개이고 현관구조는 계단식입니다.

신축이라서 발코니도 많고 드레스룸까지 빠져서 구조가 나무랄 데가 없죠?

개별난방, 계단식, 그리고 집구조를 봤을 때 전형적으로 좋은 타입인 것을 알 수 있습니다.

 

 

 

그럼 앞으로 얼마정도 오를까요? 이 질문에 답하기 위해서 우선 제주도 전체에서 비슷한 면적중에 가장 비싼 아파트를 보겠습니다. 제주시 연동에 연동대림1차 29평인데 과거 급등기때 2억7천에서 4억7천으로 74%정도 올랐습니다.

 

 

 

 

그럼 제주도 중에서 서귀포시에서 비슷한 면적중에 가장 비싼 아파트를 보겠습니다.

서귀포시 서호동에 LH2단지 바로 옆에 있는 LH1단지 29평인데 과거 급등기때 2억2천에서 4억천으로 86%정도 올랐습니다.

 

 

 

그럼 이번에도 70~80% 정도 오를까요?

제주도는 수도권 광역시 보다 주택규모가 더 작기 때문에 제주도 외부에서 들어오는 수요에 더 민감합니다.

2016년 급등기 때에는 중국에서 유입된 수요와 맞물려서 급상승했다는 것을 감안하면

현재는 중국과 교류가 소원해지기도 했고 코로나 문제도 있어서 과거와 똑같이 오를 것이라고 보기는 어려울 수 있습니다.

하지만 오히려 경제위기때문에 돈이 더 많이 풀렸고 금리도 매우 낮기 때문에 오를 수도 있지 않을까요?

그럼 이번에는 과거가 아닌 현재에서 비교를 해서 얼마나 오를지 추정을 해 봅시다.

 

 

 

최근에 상승기에 접어든 지역을 보고 어느정도 오를지 추정을 해봅시다.

광역시중에서 최근에 상승기를 맞은 부산을 봐보겠습니다.

부산에서 비슷한 평형중에서 평당가격이 제일 높은 명륜동 명륜아이파크1단지 27평입니다.

2020년 1년동안 4억5천에서 6억8천으로 51%가 상승했습니다.

호가를 보면 아주 살벌하죠? 분위기가 매우 뜨겁다는 것을 알 수 있습니다.

 

 

 

이번에는 역시 광역시중에서 최근에 상승기를 맞은 울산을 봐보겠습니다.

울산에서 비슷한 평형중에서 평당가격이 제일 높은 유곡동 푸르지오 29평입니다.

2020년 9월부터 3말만에 59%가 상승했습니다.

앞에서 본 부산 아파트와 비슷하지만 조금 더 올랐죠?

 

 

 

현재 상승기에 있는 부산과 울산의 상승률을 보면 제주도도 50% 정도는 오를까요?

하지만 제주도는 부산과 울산보다 규모가 작고 평당가격을 보면 상대적으로 더 낮은 하위입지 입니다.

평당가격으로 하위라는 것이지 제주도가 부산보다 살기 안 좋다는 의미가 아닙니다.

일반적으로 하위입지의 상승률이 상위입지보다 낮습니다.

그렇지만 부산과 울산이 당분간 더 올라갈 것으로 보이고 제주도는 비규제지역이라는 것을 생각하면 50%는 오르지 않을까 싶기도 합니다.

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그래서 언제 얼마까지 오른다는 겁니까? 라고 물어보신다면

사람들이 집을 언제살지 정부가규제를 언제할지 모르기 때문에 정확히는 알 수 없습니다.

하지만 앞서 말씀드린 데이터 상으로 상승기를 맞을 확률이 높아 보이고

제주도의 과거 상승기때 70~80%, 그리고 현재 상승기에 접어든 광역시가 50%정도 상승률을 보인 것으로 봐서

최소한 30%정도는 상승 할 것으로 예상할 수 있고

그러면 현재 예상 매입가가 3억5천이기 때문에 4억5천정도까지는 갈 것으로 볼 수 있습니다.

여기서 더 상승할 여지도 있지만 확신할 수는 없습니다.

 

 

그러면 3억5천만원에 매입해서 2억7천만원에 전세를 놓고 4년뒤에 4억5천만원에 판다고 가정하고 수익률을 구해보겠습니다.

먼저 총 투자금을 정리한 표 입니다.

3억5천에 매입해서 2억7천 전세세입자를 구하면 8천만원의 갭이 우선 필요합니다.

매입하고 전세를 맞추면 중개비와 취득세, 등기비가 들어갑니다.

이런 부동산관련 계산을 할 때 참고로 저는 부동산계산기라는 앱을 사용합니다.

보유세의 경우에는 공동주택공시가격 사이트에서 확인해보면 2억2천정도로 나오고 이를 토대로 계산된 4년간의 보유세를 합한 금액입니다.

그럼 처음 살 때 실질적으로 들어가는 총금액이 8,871만원이 나옵니다.

 

 

전세를 한번 갱신하면 4년이 되기 때문에 그 타이밍에 판다고 가정하고 수익률를 구해봅시다.

3억5천에 사서 4억5천에 팔고 매도중개비를 빼면 9,802만원이 손에 남습니다.

총수익금을 총투자금으로 나누면 4년간 수익률 110%정도를 기대할 수 있다는 걸 알 수 있습니다.

 

 

앞의 경우는 무주택자가 투자를 했을 때의 수익률이고 1주택자가 투자를 했을 때는 양도세가 기본세율로 1800만원 정도 나옵니다.

그럼 총 수익금이 줄어서 최종수익률을 90% 정도로 예상할 수 있습니다.

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마지막으로 누가 이 단지에 관심을 가져야 할지 말씀드리겠습니다.

다주택자거나 더 큰 자금을 굴리고 싶은 분들은 이 단지에 적합하지 않습니다.

제주도에 실거주를 해야되는데 현재 무주택자이거나

그냥 무주택자거나 1주택자인데 투자를 해보고 싶다.

그런데 돈을 최대한 모아도 9천만원이 안된다.

그 돈으로 주식을 하자니 4년 동안 110% 수익을 못 낼 거 같다.

내가 보는 아파트는 규제지역이거나 너무 비싸서 못 사겠다.

이런 경우는 이 단지를 추천해 드리니 검토해 보시기 바랍니다.

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여기까지 읽어주셔서 감사합니다.

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감사합니다~

 

https://youtu.be/NS4Xc6wBzu4

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